Políticas Públicas
El Presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, abandonará pronto su cargo, con merecidos aplausos. Pero continúa siendo un hombre misterioso en muchos sentidos, particularmente en sus pronunciamientos acerca de Fannie Mae y Freddie Mac*.
A comienzos de este año, me quedé fascinado por los llamamientos del presidente Greenspan a severas reducciones de las hipotecas de las dos empresas del patrocinio gubernamental (GSEs), creadas para apoyar la financiación inmobiliaria norteamericana. Me hechizó aún más una carta reciente al Senador Robert F. Bennett, en la que le animaba otra vez a cambiar y recortar profundamente las carteras, al tiempo que reconocía el papel vital que juegan las dos GSEs a la hora de mantener a flote el mercado hipotecario en momentos de crisis:
“Nosotros… estamos seguros de que debería haber una crisis del mercado cuando se agote la liquidez hipotecaria; Fannie y Freddie, con su aprobación regulatoria, deberían poder expandir sus carteras temporalmente extendiendo deuda y adquiriendo MBS [bonos de respaldo hipotecario]”.
Previamente Greenspan había estimado al alza los riesgos de las carteras de compra de Fannie y Freddie y denostado cualquier servicio a los compradores inmobiliarios o a la economía. Apenas en mayo, decía a la Atlanta Fed que las carteras de compras de las GSE “no contribuyen de manera útil a la liquidez del mercado inmobiliario”. Decía entonces que la provisión de liquidez al mercado podría “lograrse exclusivamente a través del aseguramiento de las hipotecas” — a través de su paquete de hipotecas a garantías vendidas en el mercado. Fue esa opinión la que animó al Senate Banking, Housing & Urban Affairs Committee a aprobar la legislación que esencialmente ordenaba recortes en las dos carreteras de empresas del mercado inmobiliario.
El reconocimiento por parte de Greenspan ahora de que su cartera de compras puede servir a un propósito importante debería dar respiro a los legisladores mientras consideran esta semana acciones de reforma de sus operaciones. Puesto que refleja básicamente una parte importante de la historia que Greenspan había ignorado en testimonios previos — que el rápido crecimiento de la cartera de las GSE tenían lugar principalmente durante crisis financieras y era vital a la hora de ayudar a aliviarlas. Cuando una crisis de liquidez global paralizaba el mercado mundial de capitales tras el fracaso de Rusia y aproximaba a los bonos a la práctica insolvencia, el sistema de financiación de hipotecas norteamericano y los prestamistas inmobiliarios norteamericanos — solos entre todos los mercados norteamericanos de ingresos y préstamos mixtos — permanecieron destacadamente impertérritos. ¿Por qué? Fannie Mae incrementó su cartera hipotecaria en un 31% y Freddie Mac en un 55%, respondiendo directamente a la huida de los inversores del mercado inmobiliario. Tal crecimiento carecía de precedentes, pero fue gestionado por las fuerzas del mercado.
Las maniobras de Fannie y Freddie proporcionaron liquidez al mercado — un beneficio social vital — que otros inversores, al carecer de patrocinio gubernamental, no pudieron proporcionar. No hay duda, entonces, de que Greenspan ha modificado su postura acerca de gestionar los portafolios para permitirles proporcionar liquidez en situaciones similares del futuro. El tema ahora evoluciona en cómo deberían desembarazarse de sus carteras tras adquirirlas — rápidamente, quemándoles en las manos, o como sugieran las condiciones del mercado y las consideraciones beneficiarias.
Entrar y salir rápidamente no tiene mucho sentido, considerando que la misión de Freddie y Fannie es proporcionar un suministro estable y barato de liquidez para financiar el mercado hipotecario a nivel nacional. Hacen eso creando un segundo mercado para las hipotecas inmobiliarias — no prestando a los solicitantes de liquidez, sino estando preparadas para adquirir hipotecas de prestamistas en todo momento, garantizando así que los prestamistas siempre tengan dinero hipotecario que prestar y que las hipotecas permanezcan estables y las inversiones líquidas en todo momento.
Greenspan reconocía veladamente la importancia de su papel en el 2002, observando, “Especialmente importante en Estados Unidos ha sido la flexibilidad y el tamaño del mercado hipotecario secundario. Desde comienzos del 2000, este mercado ha financiado la enorme extracción de garantías inmobiliarias fuertemente endeudadas que, a su vez, ha sido tan crítica a la hora de apoyar las empresas del consumidor en Estados Unidos durante todo el reciente periodo de presión cíclica”. Por decirlo simplemente, las compras del mercado secundario de las GSE rebajan los tipos de interés e incrementan la disponibilidad del crédito, concediendo así beneficios a los consumidores — es decir, a los americanos que adquieren casas o que refinancian.
El temor que Greenspan ha tenido al tamaño de las carteras de las GSEs está sobreestimado. Puesto que no pueden prestar directamente, las GSEs dependen de la disponibilidad de los grandes bancos deben darles hipotecas. De hecho, mientras que las grandes carteras inmobiliarias de los bancos crecían muy rápidamente en el 2004 bajo condiciones favorables, ni la cartera de Fannie Mae ni la de Freddie Mac crecían materialmente, incrementándose respectivamente apenas un 0,7% y un 1,3%. De hecho, las carteras de las GSEs crecieron justamente lo necesario para mantener un mercado inmobiliario de compra barato, sano y estable.
Con la creciente preocupación acerca del sector inmobiliario residencial y el temor a que algunas partes del país vean una reducción drástica de los precios de las casas, limitar la capacidad de las GSEs de proporcionar estabilidad al mercado parecería contraproductivo para el mercado. De hecho, los recortes arbitrarios de Greenspan sobre las carteras de compra sacarían a las GSEs del mercado justo cuando son más necesarias. E incluso si un agente regulador concedía flexibilidad para incrementar sus recortes en momentos de crisis, la provisión que venden incrementaría la volatilidad del mercado inmobiliario, llevando a que el consumidor pagase en última instancia precios más altos.
Las GSEs, con carteras de compra sin límites por parte de recortes arbitrarios, pueden alimentar la expansión anti-cíclica y anti-recesión y el mercado de inversión del consumidor y de otros sectores, si es necesario, algo que ahora el Presidente de la Reserva Federal reconoce como importante. Y con la vibrante sociedad norteamericana constituyendo cada año entre 1,3 y 1,6 millones de hipotecas nuevas — que exigen un trillón de dólares añadido cada año a la financiación de hipotecas nuevas a lo largo de la próxima década — la nación continuará necesitando una Fannie Mae y una Freddie Mac completamente funcionales.
Lo que es crítico para la futura fuerza del sector inmobiliario de la nación, y para la economía de la nación por extensión, es que la reforma de las GSE sea sensata. No debería plantear el recorte de la limitación artificial del crecimiento de Fannie Mae y Freddie Mac. Si el Congreso pone límites al crecimiento de las GSE, limitará una fuente de liquidez y estabilidad para la economía que el nuevo presidente de la Fed y su predecesor han disfrutado en tiempos buenos y malos.
* Fannie Mae y Freddie Mac son las agencias hipotecarias del gobierno de EEUU arropadas por el Sistema de la Reserva Federal. (Nota del editori)
El profesor Richard Roll, ex presidente de la American Finance Association, ocupa la Japan Alumni Chair of Finance de la Anderson School of Management en la Universidad de California en Los Angeles.
